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Acu - Informazione fiscale

a cura di Livia Cappelletti, dottore commercialista
Tel. 0721 452290

ACCERTAMENTI FISCALI SUGLI IMMOBILI LOCATI

La Legge Finanziaria del 2005, attraverso il complesso ed articolato art. 1, ha introdotto - a decorrere dal 1/01/2005 - delle norme che riguardano l'attività di controllo ed accertamento degli uffici periferici in materia di imposte dirette ed indirette (imposta di registro) sugli immobili locati.

1. Locazioni di immobili e imposte sui redditi

Disciplina vigente: dal 1° gennaio 2005, la Legge Finanziaria ha stabilito (comma 342), introducendo l'art. 41 ter del DPR 600/73, che l'Amministrazione Finanziaria non può effettuare controlli quando si dichiara l'importo maggiore tra :
- il canone di locazione risultante dal contratto, ridotto del 15%;
- il 10 % del valore catastale dell'immobile. In altri termini, qualora il contribuente riporti in dichiarazione un valore inferiore a quello previsto possono scattare gli accertamenti, ma sarà compito dell'Amministrazione Finanziaria dimostrare l'esistenza di un maggior reddito.
Il valore catastale è pari alla rendita catastale, aggiornata del 5% e moltiplicata per il coefficiente 120. Questo moltiplicatore, come ha precisato l'Agenzia delle Entrate nel corso di Telefisco 2005, è l'unico applicabile, sia ai fini delle imposte sui redditi che, come vedremo più avanti, ai fini dell'imposta di registro. 

Esempi di calcolo
 
Supponiamo di aver locato un immobile ad uso abitazione principale.
Ante riforma: Rendita catastale € 230,00 - Canone di locazione € 3.000,00
Canone ridotto del 15% (3.000,00-15%) = € 2.550,00.
Il contribuente doveva dichiarare un importo pari ad € 2.550,00.
Post riforma: Rendita € 230,00 -
Valore dell'immobile 230,00 + 5% x 120 = € 28.980,00 -
Importo minimo dichiarabile (28.980,00 x 10%)= € 2.898,00 –
Canone di locazione € 3.000,000 ridotto del 15% = € 2.550,00.
In seguito alla riforma, il contribuente potrà essere soggetto ad accertamento da parte dell'Amministrazione finanziaria, dato che il canone di locazione (euro 2.550,00) è inferiore al minimo dichiarabile (euro 2.898,00) a meno che non indichi un valore almeno pari ad euro 2.898,00.
Il meccanismo del 10% si applica automaticamente, solo ai fini delle imposte sui redditi, quando il contratto non è stato registrato. In questo caso viene presunto, salva documentata prova contraria, per il periodo di imposta interessato dall'accertamento e per i quattro precedenti, un reddito da locazione pari al 10% el valore catastale dell'immobile.

2. Locazioni di immobili e imposta di registro

Anche per l'imposta di registro, dal 01/01/2005, i valori minimi dichiarabili sono innalzati e nello specifico è esclusa, per il primo anno, la possibilità di liquidare da parte dell'Amministrazione finanziaria l'imposta complementare di registro nel caso in cui il canone di locazione registrato e dichiarato sia almeno pari al 10% del valore catastale, determinato con lo stesso coefficiente 120, già esemplificato prima per le imposte dirette.Le nuove norme riguardano qualunque tipo di contratto di locazione, con la sola esclusione di quelli a canone “concordato”, cioè quelli stipulati o rinnovati ai sensi della legge 431/98.
Come già premesso, non verranno fatti accertamenti automatici nei confronti dei contribuenti che hanno registrato e dichiarato canoni inferiori al 10% del valore catastale. Però il Fisco, utilizzando come base di partenza i valori dell'Osservatorio immobiliare dell'Agenzia del Territorio, potrà effettuare facilmente accertamenti a tappeto e, nel caso venga accertato un canone diverso da quello dichiarato, scatteranno recupero d'imposta, sanzioni ed interessi.

 


 
 
 
 
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